Bostadsbubbla

Vad är en bostadsbubbla?

En bostadsbubbla bildas när tillgången på lediga boenden är begränsad, vilket leder till ökad efterfrågan och höga priser.

Priserna stiger snabbt och ligger på en nivå som inte längre motsvarar det värkliga värdet av bostaden. Detta är särskilt karakteristiskt för storstäderna där utbudet av jobb är större än på mindre orterna.

Det finns vissa faktorer som bidrar till uppkomsten av en bostadsbubbla:

• Hög efterfrågan. Bostadsmarknaden i Sverige har haft problem under ganska lång tid. Eftersom nyproduktionen har varit begränsad har det varit mycket svårt att få tag i en bostad. Utöver det är omsättningen av bostäder lägre än man skulle önskat sig. Allt detta har bidragit till att efterfrågan på bostäder ökar konstant och är mycket högre än tillgången.
• Låga räntor. Det låga ränteläget har gjort att många fler har råd att ta ett större bolån. Det triggar förstås upp priset på bostäder ytterligare. Pågår detta under en längre tid och bostadspriserna stiger mer än inkomsterna är det en indikator på att en bostadsbubbla kan hålla på att byggas.
• Spekulationer och förväntningar. Många köper en bostad som en investering för framtiden, trots att man aldrig kan veta hur utvecklingen på bostadsmarknaden kommer att se ut om några år. Ändå passar fler på att utnyttja de låga räntorna och skaffa en bostad i hopp om framtida värdeökning och vinst vid försäljning.

Hur utvecklas en bostadsbubbla?

Det tar en tid för att en bostadsbubbla ska formas. Ingen kan säga hur länge den kommer att utvecklas eller när den kan spricka. Men det finns vissa varningssignaler att något är på väg att hända.

1. Priset på bostäder stiger mer än hushållens inkomster under en längre tid. Kanske håller en bostadsbubbla på att byggas i detta nu? Vi har trots allt haft rekordpriser på bostäder mitt i en pandemi med hög arbetslöshet och nedstängda företag.
2. Oro på bostadsmarknaden. Hushållen blir försiktiga med bostadsköp och tvekar med att betala det begärda priset. Antalet besökare på visningarna sjunker och buden blir lägre.
3. Prisfall. Köparna vill inte betala överpris och säljarna vill inte sälja med förlust. Hushållen behåller sina bostäder och samlar alla inkomster till att amortera på sina bolån. Konsumtionen minskar och vi är på väg in i en lågkonjunktur.
4. Normalisering. Efter en tid av fall har bostadspriserna nått en mer normal och motiverad nivå. Då börjar bostadsmarknaden återhämta sig med återkommande köpare och säljare.

Vad händer när en bostadsbubbla spricker?

Priset på bostäder kan förstås inte öka hur länge som helst. Och det är viktigt att komma ihåg att låga räntor ger höga bostadspriser och vice versa.

Om Riksbanken beslutar att höja räntan kommer fler bostadsköpare att bli försiktigare och ifrågasätta om priset är motiverat. Det bidrar i sin tur till minskat antal besökare på visningarna och lägre bud på objekten.

Fortsätter detta under en tid kan man lugn säga att bostadsbubblan kommer att spricka. Det innebär att bostadspriserna faller kraftigt för att sedan återhämta sig till en mer normal nivå. Vid tidigare bostadskrascher, bland annat 1981 – 1991, föll priserna på bostäder med mellan 15 och 30 procent.

Problematik vid större bolån

Om räntan höjs kan månadskostnaderna öka trots att inkomsterna stannar kvar på samma nivå. Detta kan ha svåra följder för hushåll med stora bolån. De måste fortsätta att betala tillbaka på sitt lån och kan inte sälja eftersom de riskerar stora förluster.

När en bostadsbubbla spricker kan det påverka hela landets ekonomi. Folk har låst in sig med stora lån och prioriterar amorteringen framför konsumtion.

En stor del av pengarna vi lånar kommer från utlandet och omvärlden kan ifrågasätta Sveriges finanspolitik med ökade skuldsättning. Vi kan kort sagt hamna i en ekonomisk kris.

Hur kan vi minska risken att drabbas av en bostadsbubbla?

Det är svårt även för de kunniga att förutse när en bostadsbubbla bildas eller när den ska spricka. Så det är egentligen ingen idé att hålla på med gissningar.

• Försäkra dig om att du har de ekonomiska förutsättningarna som krävs för att betala tillbaka ditt bolån.
• Räkna noga på olika scenarion i framtiden, till exempel om du förlorar jobbet eller om räntan stiger.
• Undvika att tänka på stigande husvärde. Det är lätt att blanda ihop begreppen värde och pris. Priset är det någon är villig att betala för ditt hus medan värdet kan vara högre eller lägre. Skulden för bolånet däremot är konkret och du har lovat att betala tillbaka den under lång tid.