Amorteringskrav – Vad innebär det?

Vad är amorteringskrav?

Fram till den 1 juni 2016 var det frivilligt att amortera på bolån i Sverige. Många hushåll valde därför att endast betala ränta på lånet och skjuta upp återbetalningen tills bostaden såldes. Det ledde till en växande bolåneskuld bland svenska hushåll.

För att minska hushållens skuldsättning införde regeringen ett amorteringskrav. Det innebär att du måste betala av på ditt bolån varje år – så länge din belåningsgrad är över 50 procent av bostadens marknadsvärde.

Den 1 mars 2018 skärptes reglerna ytterligare med ett krav på extra amortering om den totala bolåneskulden översteg 4,5 gånger bruttoinkomsten. Det skärpta kravet slopades dock den 1 april 2026.

Förändringar i amorteringskraven 2026

Den 1 april 2026 slopades det skärpta amorteringskravet. Grundkraven enligt belåningsgrad kvarstår — 1 % amortering för lån med belåningsgrad mellan 50 och 70 %, och 2 % för lån över 70 % av bostadens värde.

Amorteringskrav efter belåningsgrad

När du tar ett bolån får du sedan 1 april 2026 låna upp till 90 % av bostadens marknadsvärde. Det innebär att du själv måste stå för minst 10 % i kontantinsats.

Belåningsgraden visar hur stor andel av bostadens värde som är belånat. Du räknar ut den så här:

• Belåningsgrad = bolån / bostadens marknadsvärde

Hur påverkar belåningsgraden amorteringskravet?

Ju högre belåningsgrad, desto mer måste du amortera. Nedan ser du hur mycket du behöver betala varje år baserat på din belåningsgrad:

Exempel – så räknar du:

Din bostad är värd 5 000 000 kr och du har ett bolån på 4 000 000 kr. Din belåningsgrad blir då 4 000 000 / 5 000 000 = 80 %.

Eftersom din belåningsgrad är över 70 % måste du amortera 2 % av lånebeloppet per år:
4 000 000 x 0,02 = 80 000 kr per år (6 667 kr/mån).

När belåningsgraden sjunker till mellan 50 och 70 %, minskar amorteringskravet till 1 % per år.

Amorteringskrav efter skuldkvot

Mellan mars 2018 och april 2026 gällde ett kompletterande amorteringskrav baserat på skuldkvot. Det innebar att du behövde amortera ytterligare 1 procent per år om dina totala bolån översteg 4,5 gånger din bruttoårsinkomst.

Hur räknar man ut skuldkvoten?

Skuldkvoten beräknas genom att dividera dina totala bolån med din bruttoårsinkomst:

• Skuldkvot = totala bolån / bruttoårsinkomst

Exempel:

Du köper ett hus för 3 000 000 kr och tar ett bolån på 2 700 000 kr (90 % av bostadens pris). Din bruttoinkomst är 500 000 kr per år.

Skuldkvoten blir då: 2 700 000 / 500 000 = 5,4.

Före den 1 april 2026 hade denna skuldkvot utlöst ett skärpt amorteringskrav på ytterligare 1 % per år. Sedan regeländringen gäller enbart amorteringskravet baserat på belåningsgrad.

Sammanställning: Amortering beroende på belåningsgrad

Det skärpta kravet kopplat till skuldkvot (ytterligare 1 % vid skuld över 4,5 gånger årsinkomsten) gällde mellan mars 2018 och april 2026 men är numera slopat.

Det finns undantag för amorteringskrav

I vissa situationer kan du få tillfällig eller permanent amorteringsfrihet. Här är de vanligaste undantagen:

• Belåningsgrad under 50 %: Om din bolåneskuld understiger 50 procent av bostadens marknadsvärde behöver du inte amortera.
• Nyproduktion: Om du köper en nyproducerad bostad kan du ansöka om amorteringsfrihet. Gäller i upp till 5 år räknat från den dag bostaden först upplåts/tillträds. Du måste ansöka om detta hos banken – det ges inte automatiskt.
• Nybyggnation: Vid eget byggande använder du ofta ett byggnadskreditiv. Under byggtiden amorterar du inte, och när bolånet tas i bruk kan du få amorteringsfrihet enligt samma regler som för nyproduktion.
• Särskilda skäl: I händelse av sjukskrivning, arbetslöshet, skilsmässa eller dödsfall i familjen kan banken bevilja tillfällig amorteringsfrihet. Det kräver dock en individuell bedömning och ansökan.

Amorteringskrav när du byter bank

Det är idag vanligt att byta bank, även när man har bolån. När du flyttar ditt bolån är det den nya banken som hanterar själva överföringen, men du behöver själv begära ett amorteringsunderlag från din nuvarande bank. Underlaget visar hur mycket du amorterar i dag, din belåningsgrad och vilken amorteringsnivå som gäller för ditt lån.

Varför är amorteringsunderlaget viktigt? Den nya banken måste ha detta för att kunna avgöra om amorteringskravet gäller för ditt lån och i så fall med hur stor procent. Utan underlaget riskerar du att behöva börja om med amortering enligt nuvarande regler – även om du tidigare haft amorteringsfrihet.

Tänk på! Eftersom belåningsgraden påverkar amorteringskravet kan det vara smart att göra en ny värdering av bostaden, särskilt om du har renoverat eller om bostadsmarknaden gått upp. Ett högre marknadsvärde kan sänka din belåningsgrad och därmed också sänka eller ta bort kravet på amortering.