Amorteringskrav – Vad innebär det?

Vad är amorteringskrav?

Fram till den 1 juni 2016 var det frivilligt att amortera på bolån i Sverige. Många hushåll valde därför att endast betala ränta på lånet och skjuta upp återbetalningen tills bostaden såldes. Det ledde till en växande bolåneskuld bland svenska hushåll.

För att minska hushållens skuldsättning införde regeringen ett amorteringskrav. Det innebär att du måste betala av på ditt bolån varje år – så länge din belåningsgrad är över 50 procent av bostadens marknadsvärde.

Den 1 mars 2018 skärptes reglerna ytterligare. Nu krävs även extra amortering om du har stora lån i förhållande till din inkomst. Om din totala bolåneskuld överstiger 4,5 gånger din bruttoinkomst ska du amortera ytterligare 1 procent per år.

Förändringar i amorteringskraven 2026

Regeringen planerar att slopa det skärpta amorteringskravet från den 1 april 2026. Grundkraven enligt belåningsgrad – 1 % amortering för lån mellan 50‑70 % och 2 % för lån över 70 % av bostadens värde – föreslås dock kvarstå.

Amorteringskrav efter belåningsgrad

När du tar ett bolån får du låna upp till 85 % av bostadens marknadsvärde. Det innebär att du själv måste stå för minst 15 % i kontantinsats.

Belåningsgraden visar hur stor andel av bostadens värde som är belånat. Du räknar ut den så här:

• Belåningsgrad = bolån / bostadens marknadsvärde

Hur påverkar belåningsgraden amorteringskravet?

Ju högre belåningsgrad, desto mer måste du amortera. Nedan ser du hur mycket du behöver betala varje år baserat på din belåningsgrad:

Exempel – så räknar du:

Din bostad är värd 5 000 000 kr och du har ett bolån på 4 000 000 kr. Din belåningsgrad blir då 4 000 000 / 5 000 000 = 80 %.

Eftersom din belåningsgrad är över 70 % måste du amortera 2 % av lånebeloppet per år:
4 000 000 x 0,02 = 80 000 kr per år (6 667 kr/mån).

När belåningsgraden sjunker till mellan 50 och 70 %, minskar amorteringskravet till 1 % per år.

Amorteringskrav efter skuldkvot

Utöver amorteringskravet baserat på belåningsgrad infördes ett kompletterande krav den 1 mars 2018. Det innebär att du också måste amortera ytterligare 1 procent per år om dina totala bolån överstiger 4,5 gånger din bruttoårsinkomst.

Hur räknar man ut skuldkvoten?

• Skuldkvot = totala bolån / bruttoårsinkomst

Exempel:

Du planerar att köpa ett hus för 3 000 000 kr och tar ett bolån på 2 550 000 kr (85 % av bostadens pris). Din bruttoinkomst är 500 000 kr per år.

Skuldkvoten blir då: 2 550 000 / 500 000 = 5,1.

Eftersom skuldkvoten är högre än 4,5 måste du amortera ytterligare 1 % av bolånet per år – utöver grundkravet som baseras på belåningsgrad.

Sammanställning: Amortering beroende på belåningsgrad och skuldkvot

Det finns undantag för amorteringskrav

I vissa situationer kan du få tillfällig eller permanent amorteringsfrihet. Här är de vanligaste undantagen:

• Belåningsgrad under 50 %: Om din bolåneskuld understiger 50 procent av bostadens marknadsvärde behöver du inte amortera – så länge din skuldkvot också är under 4,5 gånger din bruttoinkomst.
• Nyproduktion: Om du köper en nyproducerad bostad kan du ansöka om amorteringsfrihet. Gäller i upp till 2 år vid belåningsgrad över 70 %, och upp till 5 år om belåningsgraden är under 70 %. Du måste ansöka om detta hos banken – det ges inte automatiskt.
• Nybyggnation: Vid eget byggande använder du ofta ett byggnadskreditiv. Under byggtiden amorterar du inte, och när bolånet tas i bruk kan du få amorteringsfrihet enligt samma regler som för nyproduktion (2 eller 5 år beroende på belåningsgrad).
• Särskilda skäl: I händelse av sjukskrivning, arbetslöshet, skilsmässa eller dödsfall i familjen kan banken bevilja tillfällig amorteringsfrihet. Det kräver dock en individuell bedömning och ansökan.

Amorteringskrav när du byter bank

Det är idag vanligt att byta bank, även när man har bolån. När du flyttar ditt bolån är det den nya banken som hanterar själva överföringen, men du behöver själv begära ett amorteringsunderlag från din nuvarande bank. Underlaget visar hur mycket du amorterar i dag, din belåningsgrad och om du omfattas av det skärpta amorteringskravet.

Varför är amorteringsunderlaget viktigt? Den nya banken måste ha detta för att kunna avgöra om amorteringskravet gäller för ditt lån och i så fall med hur stor procent. Utan underlaget riskerar du att behöva börja om med amortering enligt nuvarande regler – även om du tidigare haft amorteringsfrihet.

Tänk på! Eftersom belåningsgraden påverkar amorteringskravet kan det vara smart att göra en ny värdering av bostaden, särskilt om du har renoverat eller om bostadsmarknaden gått upp. Ett högre marknadsvärde kan sänka din belåningsgrad och därmed också sänka eller ta bort kravet på amortering.