Bolånetak – Vad är det?

Bolånetaket

Under finanskrisen 2008 – 2009 hamnade vi i en lågkonjunktur där man förutspådde att utlåningen till hushållen skulle minska. För att motverka detta tillät banker och långivare en högre belåningsgrad av fastigheter i syfte att locka kunderna att ta större bolån.

Risken var att långivare skulle använda en högre belåningsgrad som konkurrensmedel. Det skulle i sin tur kunna orsaka personliga ekonomiska katastrofer eftersom vissa personer eventuellt skulle bli tvungna att sälja sina bostäder med förlust om förhållandena skulle försämras.

För att bekämpa hushållens ökade skuldsättning, men också för att skydda sig själva mot kreditförluster, införde Finansinspektionen den 1 oktober 2010 ett så kallat bolånetak i Sverige.

Bolånetaket gäller bara de lån där bostaden utgör säkerhet och innebär att du kan ta ett bolån som täcker högst 85 procent av köpeskillingen. Resterande 15 procent, den så kallade kontantinsatsen, måste låntagaren själv finansiera med egna pengar.

Finansiera kontantinsatsen

Med tanke på dagens stigande bostadspriser är det inte alltid lätt att skrapa fram pengarna till kontantinsatsen, åtminstone inte om du planerar att köpa bostad i storstäderna. Det bästa är förstås att spara till kontantinsatsen på egen hand, men i vissa fall är det möjligt att finanseria den med ett lån.

Du bör dock vara medveten om att två stora lån, varav ett med en högre ränta, kan ge dig en hög boendekostnad, vilket i sin tur kan vara påfrestande för din ekonomi. Om du vill låna till kontantinsatsen är det alltså viktigt att du har en ordnad ekonomi och god betalningsförmåga.

Bolånetaket är ett skydd för dig

Även om bolånetaket minskar långivarens kreditrisk är det i första hand tänkt som ett skydd för dig som konsument. Att låna pengar, framför allt en större summa, innebär trots allt alltid en risk och marknader kan svänga plötsligt och utan förvarning. Priser kan falla och räntor kan stiga med kort varsel.

Låt säga att du köpt ett hus. Efter 3 år faller bostadspriserna med 10 procent och samtidigt höjer Riksbanken reporäntan för att bekämpa inflationen. Du står med ett hus som du inte kan sälja eftersom du kommer att förlora stora pengar. Dessutom har du ett bolån som är högre än vad huset är värt.

Även om bolånetaket har väckt mycket kritik är det samtidigt ett bra verktyg för att förebygga överskuldsättning bland de svenska invånarna. Dessutom vill regeringen uppmuntra till sparande för att finansiera en del av bostadens kostnad. Och ju mer du kan finansiera på egen hand, desto större blir din vinst vid eventuell försäljning.

För dig med bolån innan 1 oktober 2010

Värt att nämna är att bolånetaket enbart gäller bolån som är tagna efter den 1 oktober 2010. Har du bolån sedan tidigare och vill utöka det för att få loss pengar räknas det som nytt lån där bolånetaket gäller.

Som nytt lån räknas även det så kallade säkerhetsbytet. Säkerhetsbyte innebär att du säljer din nuvarande bostad och köper en ny, men behåller ditt gamla bolån i samma bank.

Det enda du gör då är att sätta din nya bostad som säkerhet för ditt gamla bolån – det vill säga du byter säkerhet. Glöm dock inte att konsultera din bank i förväg, då det finns banker som inte går med på detta.

Vilka effekter har bolånetaket haft?

Ökningen av utlåningen fram till 2009 var lika stor i alla åldersgrupper som ingår i Finansinspektionens årliga bolåneundersökningar (BLU).

Med införandet av bolånetaket gick det dock att se en minskning i utlåningen, främst till unga hushåll (under 35 år). Samtidigt ökade utlåningen snabbare till äldre hushåll (över 50 år). Många kritiker menade att bolånetaket gjorde det betydligt svårare för unga att skaffa sig en första bostad.

Bolånetaket spelade inte lika stor roll för minskningen av bostadspriserna som man hade hoppats. Samtidigt dämpades omsättningen av bostäder under flera år, det vill säga att man inte bytte bostad så ofta som förr.

Finansinspektionens analyser visar att hushåll med nya lån lånar 13 procent mindre än de skulle gjort utan bolånetaket. Det är ett bevis på att hushållen faktiskt ändrat sitt beteende när det gäller bolån. Svenskarna lånar mindre och köper billigare bostäder.

Efter bolånetaket infördes flera andra regleringar inom bolånemarknaden. Den 1 juni 2016 började till exempel amorteringskravet grundat på belåningsgraden att gälla. Och den 1 mars 2018 skärptes amorteringskravet med införandet av skuldkvot.